-
Advokatfirmaet
AdvokatForRet opstod med det primære formål at føre Forhandlinger og Retssager inden for fast ejendom.
Siden kontorets etablering i november 2007 har specialiseringen i fast ejendom været grundstenen. Den individuelle og grundige rådgivning har været de bærende piller. Et ønske om endnu tydeligere at kommunikere denne profil markeres i maj 2011 – med en komplet renovering af det visuelle udtryk – og fremhæves nu i særlig grad af logoets 2 penselstrøg. Disse 2 penselstrøg leder ikke kun tankerne hen på et tag, men signalerer at 2 sager ikke er ens, og at AdvokatForRet fokuserer på specialviden inden for fast ejendom.
Opgaver løses altid med det af klienten ønskede resultat for øje. Ud over det juridiske aspekt er der ofte økonomiske og personlige hensyn – eller andre hensyn – der skal tages i betragtning, og da advokatens ydelse består i at varetage klientens interesser, bør kommunikationen mellem advokat og klient være en selvfølge. Jo mere advokaten ved om sin klient, jo mere målrettet kan advokatens løsningsforslag tilvirkes.
Dette samspil mellem advokat og klient
– det er, hvad AdvokatForRet handler om.
Advokat Jens-Ole Dehn-Toftehøj -
Forhandling
AdvokatForRet deltager i forhandling af kontrakter inden for fast ejendom – herunder erhvervslejekontrakter, boliglejekontrakter, entrepriseaftaler, købsaftaler mv.
Forud for forhandlingen er det vigtigt at klarlægge alle relevante oplysninger om retstilstanden samt afdække klientens behov og ønsker, således at AdvokatForRet ved forhandlingen kan skabe merværdi for klienten – både i form af økonomisk optimering og ofte vigtigere i form af risikominimering.AdvokatForRet lægger stor vægt på kommunikationen med klienten igennem hele forløbet. Som udgangspunkt kommunikeres via e-mail, da dette er hurtigt og effektivt. Dette udelukker dog ikke andre former for kommunikation – det væsentlige er, at klienten føler sig velinformeret og tryg ved sagsforløbet.
-
Retssager
AdvokatForRet er specialiseret i at rådgive klienter, som erhverver, omdanner, udlejer eller lejer fast ejendom – både erhvervsejendomme og beboelsesejendomme, herunder helårsboliger og fritidsboliger.
En uløselig tvist kan føre til, at sagen skal afgøres ved domstolene. AdvokatForRet tager imod klienter i alle sagens faser – både i den initierende, hvor der ønskes rådgivning og forhandling forud for en eventuel retssag, men også i de sager, hvor klienten selv har forhandlet, og sagen synes udtømt for muligheder. Her foretager AdvokatForRet en vurdering af, om sandsynligheden for at etablere en frivillig ordning er til stede, inden stævning udtages. Dette giver i mange tilfælde hurtige og procesbesparende resultater.
Retssager er så absolut den mest bekostelige måde at få tvister afgjort – det gælder for alle sagens parter – så er der mulighed for en forligsmæssig løsning af sagen, bør denne mulighed forsøges, inden der udtages stævning. Ved stævning påføres sagen indledningsvist retsafgift. Efter udveksling af processkrifter mellem sagens parter skal sagen berammes til hovedforhandling, hvilket medfører en berammelsesafgift. Forløbet strækker sig meget let over en periode på 1 år for en byretsbehandling af tvisten.
AdvokatForRet vil med baggrund i et bredt erfaringsgrundlag altid søge at finde den optimale og mest omkostningsminimerende løsning for klienten. -
Rådgivning
Formålet med rådgivning er at informere om relevante aspekter af retstilstanden samt afdække klientens behov og ønsker. Rådgivning kan bl.a. foregå i samspil med forhandlinger, forud for retssager og samtidig med retssager, og er derfor en vigtig brik i den samlede ydelse, som AdvokatForRet leverer i form af sin specialisering omkring fast ejendom:
- Ved udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom – uanset hvilken type – kan det være altafgørende for en god oplevelse, at advokaten er blevet taget med på råd. Også lejere – især erhvervslejere – og forpagtere kan have gavn af at indhente juridisk bistand både før og efter lejekontrakten eller forpagtningsaftalen er indgået. AdvokatForRet kan bl.a. hjælpe med at vurdere, hvorvidt en misligholdelse af den indgåede aftale er væsentlig og rådgive om sanktionsmulighederne i den forbindelse. Hvis lejeniveauet har ændret sig, kan AdvokatForRet hjælpe med at varsle lejen op eller ned, så den kommer til at svare til markedsleje.
- Afståelse af lejemål kan rumme flere problemstillinger, hvorfor rådgivningen i forbindelse med aftalegrundlaget, herunder opregningen af inventaret, korrespondancen med udlejer, iagttagelsen af købesummens deponering og refusion af bl.a. depositum, kan have stor betydning for transaktionen.
- Ved køb af fast ejendom foregår rådgivningen i forbindelse med gennemgangen af handlens dokumenter, hvor også en tilpasning af aftalevilkårene kan være nødvendig. AdvokatForRet hjælper gerne klienter igennem hele ejendomshandlen fra gennemgang af servitutter til udarbejdelse af refusion. Køberen har også mulighed for at lade AdvokatForRet gennemgå købsaftalen med bilag, rådgive herom og vilkårsforhandle. Når en endelig handel foreligger, er det muligt at mægleren sørger for den nødvendige tinglysningsbehandling og udfærdigelsen af refusionsopgørelsen.
- Ved overtagelse af en ejendom med flere købere, som ikke er gift med hinanden, bør købernes indbyrdes forhold angående ejerskabet reguleres i forbindelse med overdragelse af ejendommen, hvilket kan ske ved oprettelse af samejeoverenskomst, lejekontrakt el.lign. Papirløse samlevende bør i forbindelse med boligkøb forelægges muligheden for at oprette et gensidigt testamente, således at den efterlevende får de bedste muligheder for at blive boende i boligen. Pensions- og forsikringsforhold skal også have et eftersyn i den forbindelse.
- Under besiddelse af fast ejendom kan mangler vise sig, som ingen vil tage ansvaret for. AdvokatForRet hjælper med at placere ansvaret og gøre krav gældende.
AdvokatForRet rådgiver også inden for entrepriseretlige problemstillinger, bl.a. om aftaleindgåelse i forhold til SL 97, AB-Forbruger, AB 92, ABT 93 og ABR 89, herunder om behovet for fravigelser.
-
Syn & Skøn
Når der opstår en tvist, kan det være nødvendigt at få en uvildig part ind i sagen, der kan tilvejebringe en sagkyndig vurdering til vejledning af den domstol eller anden instans, der i sidste ende kan afgøre tvisten. Man behøver dog ikke at være ude i en retssag for at afholde en skønsforretning. Et syn og skøn foretages, når en af sagens parter kræver det, f.eks. for at bevise, at en købt genstand er mangelfuld.
AdvokatForRet rådgiver bl.a. klienter, hvis nyerhvervede hus viser sig at være fejlkonstrueret og/eller inficeret med skimmelsvamp.
Inden et huskøb anbefales det altid at lade huset gennemgå af en byggesagkyndig, som kan se, om konstruktionen indebærer en særlig risiko for angreb af skimmelsvamp, undlades dette, og skimmelsvampen opdages efter huset er købt, og vil ingen parter anerkende skaden, kan det være nødvendigt at foretage en isoleret bevisoptagelse, således at husets ejer kan foranledige udbedring uden at miste et eventuelt krav mod den eller dem, som burde påtage sig hele eller dele af omkostningen.
AdvokatForRet sørger for, at skønserklæringen afklarer, hvad skaden består i, årsagen til skaden, omfanget/følgerne af skaden, hvilken udbedring der skal foretages, og hvad udbedringen vil koste. Spørgsmålene til skønsmanden bør formuleres således, at skønsmandens besvarelse kan lægges til grund ved en afgørelse af tvisten – i mange tilfælde kan sagen derved afgøres uden en egentlig retssag. -
Faq
- ofte stillede spørgsmål
1. Ejendomshandel
2. Fejl og mangler
3. Erhvervslejemål
4. Boliglejemål
5. TVANGSAUKTION
1. EJENDOMSHANDEL
1.1 Den byggesagkyndiges ansvar for sine oplysninger i tilstandsrapporten
1.2 Dødsbo
1.3 Fortrydelsesretten set i forhold til advokatforbeholdet
1.4 Dækningen på ejerskifteforsikringen
1.5 Ejerskifteforsikringen set i forhold til husforsikringen (villaforsikringen)
1.6 Det digitale tinglysningssystem
1.7 Refusionsopgørelse
1.1 Den byggesagkyndiges ansvar for sine oplysninger i tilstandsrapporten
1.1.1 Hvad kan køber gøre, hvis den byggesagkyndiges oplysninger i tilstandsrapporten viser sig at være fejlagtige eller mangelfulde?
Svar: Boliger sælges i helt overvejende grad efter regler om forbrugerbeskyttelse, hvorved køber modtager en tilstandsrapport som en del af handlen. Den byggesagkyndige skal gennemgå den fysiske ejendom overalt, hvor det er fremkommeligt. Hvis en fejl, som skal nævnes i tilstandsrapporten, bliver overset, så kan køber fremsætte krav om skadeserstatning mod den byggesagkyndige.
- En faglig fejl kan være, hvis den byggesagkyndige overser fugtskjolder, som burde give anledning til yderligere undersøgelser, fordi der viser sig at være en særlig risiko for vandindtrængning.
- En fejl er, hvis den byggesagkyndige bliver opmærksom på muligheden for selvbyggeri eller medbyggeri og glemmer at spørge ind til, hvad selvbygger- eller medbyggerarbejdet nærmere bestod i.
- Hvis den byggesagkyndige har overset tilstoppede ventilationsriste i husets sokkel, er dette en alvorlig fejl. Den manglende ventilation kan medføre en ophobning af fugt, som kan lede til, at der udvikles svampe- og rådskader.
1.1.2 Er den beskikkede byggesagkyndige forpligtet til at have en ansvarsforsikring?Svar: Den beskikkede byggesagkyndige er forpligtet til at have en ansvarsforsikring, så hvis køber får medhold i sit krav, bør kravets udbetaling også være sikret.
1.1.3 Hvor lang klagefrist har man som køber?
Svar: Kravet skal fremsættes over for den byggesagkyndige inden 5 år efter overtagelsesdagen – dog senest 6 år fra tilstandsrapportens udarbejdelse. Af bevismæssige årsager bør fremsættelsen af kravet ske skriftlig, ligesom det bør kunne dokumenteres, at det fremsatte krav modtages inden fristens udløb.Kun under helt særlige omstændigheder mister køber ikke retten til at gøre sit krav gældende efter fristens udløb, så kom ikke for sent i gang.
1.2.1 Er man som køber af fast ejendom dårligere stillet ved køb af et dødsbo?
Svar: Hvis du køber en ejendom efter en afdød person, vil du være dårligere stillet i forhold til, hvis sælger havde været i live. Det beror på, at en sælger i levende live har en loyal oplysningspligt over for køber omkring forhold på ejendommen, der må antages at have betydning for køber. Disse forhold er ikke nødvendigvis synlige for køber eller for en sagkyndig for den sags skyld. Det kan også ske, at forholdene ikke indgår i den beskikkede byggesagkyndiges undersøgelser, fordi de ikke er omfattet af tilstandsrapportens område.
1.2.2 Hvad skal jeg som køber af et dødsbo være særligt opmærksom på?
Svar: I praksis viser det sig, at køber skal være særligt opmærksom på de gener, der følger af manglende oplysninger om, at:
- Sælger har foretaget selvbyg eller medbyg på ejendommen – eksempelvis lavet karnapper, hvor der før var skrå vægge uden at indhente en statisk beregning på, hvorvidt konstruktionen kunne holde til denne bygningsændring.
- Sælger har haft problemer med opstigende kloakvand eller tilstoppede kloakker – opstigende kloakvand ses særligt i lavtliggende huse med kælder.
- Sælger har haft sætningsskader, som er forsøgt afhjulpet og derfor ikke opdages – årsagen til sætningsskaderne kan ligge i funderingsforholdene, som ikke nødvendigvis er afhjulpet.
- Sælger kan have haft tilbagevendende fugtproblemer – eksempelvis på kælderindervægge.
- Sælger kan have oplevet, at taget har været utæt – eksempelvis i forbindelse med slagregn eller fygesne.
- Sælger har efterfyldt vand på varmeanlægget flere gange om året – årsagen er formentlig, at der er en utæthed i rørføringen.
- Sælger har selv foretaget vvs- og el-installationer – ukorrekt udført vvs-arbejde kan medføre vandskade, og ukorrekt udført el-arbejde kan medføre brand.
Listen er ikke udtømmende, der er mange andre relevante oplysninger fra afdøde sælgere, som kunne have forhindret diverse gener for købere af dødsboejendomme.
1.2.3 Hvordan kan jeg sikre mig bedst muligt for at undgå selv at skulle betale for ovenstående forhold?
Svar: Nogle af de nævnte forhold kan blive helt eller delvist økonomisk dækket, hvis der tegnes husforsikring – flere endnu, hvis der tegnes ejerskifteforsikring – så husk at være særlig grundig, når forsikringernes dækningsomfang skal vælges.
Det er også i boets interesse at sælge ejendommen med mulighed for at tegne ejerskifteforsikring, da boet i modsat fald kan gøres ansvarlig for de faktiske mangler, som en køber burde have fået oplyst i en tilstandsrapport, eller som ville have været dækket af en ejerskifteforsikring. Dette gælder uanset, hvilken formulering dødsboklausulen har i købsaftalen.
1.2.4 Hvordan er en dødsboklausul formuleret?
Svar: Et godt eksempel på en formulering af dødsboklausulen er:
"KØBER er bekendt med, at SÆLGER er et dødsbo og ikke har beboet ejendommen. Ejendommen sælges derfor uden ansvar for mangler af enhver art, såvel retslige som faktiske, bortset fra adkomstmangel. KØBER erklærer sig indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for boet i anledning af eventuelle mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, hverken nu eller senere. Parterne er enige om, at der i købsprisen er taget højde for nærværende ansvarsfraskrivelse."
1.2.5 Hvad betyder adkomstmangel?
Svar: Begrebet ”adkomstmangel” indebærer, at køber ikke kan opnå skødet tinglyst uden såkaldte præjudicerende retsanmærkninger. Det kan f.eks. være, fordi boet har solgt den samme ejendom to gange, eller fordi boet ikke har været beføjet til at råde over ejendommen.
Det eneste, boet således ”frivilligt” påtager sig ansvaret for, er, at ejendommen kan overdrages endeligt til køber.
1.2.6 Har et dødsbo lavere handelsværdi?
Svar: Køber bør opnå ejendommen til en lavere pris, end hvad en tilsvarende ejendom, som blev solgt af en sælger i levende live, ville koste.
1.3 Fortrydelsesretten set i forhold til advokatforbeholdet
1.3.1 Har jeg som køber af en bolig fortrydelsesret?
Svar: Det er helt sædvanligt, at boliger sælges efter reglerne om forbrugerbeskyttelse, og at køberne derfor opnår en særlig fortrydelsesret.
Inden for en frist på 6 hverdage fra, at køber og sælger har underskrevet købsaftalen, kan køber skriftligt fortryde handlen mod at betale 1% af købesummen til sælgeren eller ejendomsmægleren.
Fristen regnes fra den dato, hvor sælgers accept er kommet frem til køber, hvis køber har underskrevet aftalen forinden – men har sælger underskrevet købsaftalen først, så regnes fristen fra det tidspunkt, hvor køber bliver bekendt med sælgers tilbud.
Fristen løber, uanset om købsaftalen indeholder betingelser eller forbehold.
1.3.2 Hvor længe gælder advokatforbeholdet?
Svar: Advokatforbeholdet er tidsmæssigt begrænset i købsaftalen. Det er oftest ejendomsmægleren, der noterer en bestemt dato under individuelle vilkår, og inden den dato skal købers advokat fremkomme med sine eventuelle indvendinger. Disse indvendinger vil advokaten have sælger til at imødegå for at godkende handlen.
Accepterer og opfylder sælger indvendingerne, bliver handlen endelig og bindende. Advokaten kan også – inden forbeholdet udløber – meddele ejendomsmægleren, at advokaten slet ikke kan godkende handlen, hvorved den ikke er bindende. I det tilfælde skal køber ikke betale 1% af købesummen i godtgørelse.
1.3.3 Koster det altid køber 1% af købesummen, hvis man ønsker at fortryde?
Svar: Det er ikke altid, der skal betales 1% for at få lov at fortryde. Hvis det er sælgeren, som har opført ejendommen med henblik på at sælge den, så skal der ikke betales godtgørelse. Tilsvarende gælder, hvis én, der sælger fast ejendom til daglig, sælger sin egen ejendom.
1.4 Dækningen på ejerskifteforsikringen
1.4.1 Hvorfor skal jeg tegne en ejerskifteforsikring?
Svar: Udgangspunktet er, at forsikringen dækker væsentlige skjulte fejl og mangler ved bygningen. Det, der kunne ses med det blotte øje, eller som blev oplyst i forbindelse med handlens indgåelse, er således ikke dækket af forsikringen. Kosmetiske fejl og mangler er heller ikke dækket.
Der skal nærmere være tale om håndværksmæssige forkert udførte konstruktioner – konstruktioner, som var usædvanlige på det tidspunkt, da bygningen blev opført – for at opnå dækning.
1.4.2 Hvad kan være en forkert håndværksmæssig udført konstruktion, som ejerskifteforsikringen dækker?
Svar: Utilstrækkelig gulvkonstruktion, som måske opdages, fordi gulvet buer, sætningsrevner, fejlagtig opsætning af dampspærre, manglende understøtning af bjælken, som bærer husets tagkonstruktion, underdimensionerede remme samt utæthed i taget, som ikke skyldes naturligt slid og ælde.
1.4.3 Hvad dækker en almindelig ejerskifteforsikring ikke?
Svar: Så snart skaderne ligger uden for bygningen – f.eks. i forbindelse med omfangsdræn og samletank – dækker en almindelig ejerskifteforsikring ikke, ligesom ulovlige installationer og bygningsindretninger som udgangspunkt heller ikke er dækket.
1.4.4 Hvad er forskellen på en almindelig og en udvidet ejerskifteforsikring?
Svar: Flere forsikringsselskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring. Den indeholder nogle særligt udformede betingelser, som dækker mere, end loven foreskriver. Alle ejerskifteforsikringer skal have en minimumsdækning i henhold til loven, men den udvidede dækning varierer i højere grad fra forsikringsselskab til forsikringsselskab. Her gælder det virkelig om at sammenholde pris og ekstra dækning. Den udvidede ejerskifteforsikring kan bl.a. omfatte erstatning for ulovlige el- og vvs-installationer, ulovlige bygningsindretninger samt skader uden for bygningen.
1.4.5 Kan man forvente fuld dækning fra forsikringsselskabet ved udbedring af skade?
Svar: Ud over, hvad ejerskifteforsikringen konkret dækker af skader – eller risiko for skader, som må forventes at opstå – kan det være svært at gennemskue, i hvilket omfang omkostningerne til udbedring vil blive dækket fuldt ud af forsikringsselskabet.
Udgangspunktet er, at fuld dækning fra forsikringsselskabet sjældent kan forventes. Forsikringsselskaberne har nemlig ret til at nægte at udbetale den del af udbedringen, som forøger bygningens værdi.
Hvis bygningsdelens forringelse er: < 30 % => fuld dækning, og er den: > 30 % => forholdsmæssig dækning.
Hvis den udskiftede bygningsdel således alligevel skulle skiftes om f.eks. 5 til 10 år – som følge af naturligt slid og ælde – så kan forsikringsselskabet undlade at stille forsikringstageren bedre på længere sigt, fordi vedligeholdelsen af denne bygningsdel nu kan udsættes i flere år end tidligere forventet.
1.4.6 Kan man som forsikringstager forvente at skulle betale mere end selvrisikoen ved udbedring af en skade, som er dækket af ejerskifteforsikringen?
Svar: Uanset tegnet ejerskifteforsikring må forsikringstageren, hvis uheldet sker, eller risikoen for et potentielt uheld opdages, ud over at betale selvrisiko, også forvente en vis egenbetaling, som udgør en andel af de samlede omkostninger til udbedring af skaden.
1.4.7 Kan man fravælge at tegne en ejerskifteforsikring?
Svar: Jeg vil ikke anbefale at fravælge forsikringen. Ejerskifteforsikringen kan blive din økonomiske redning, hvis en større uventet konstruktionsfejl viser sig i det hus, som du overtager.
1.5 Ejerskifteforsikringen set i forhold til husforsikringen (villaforsikringen)
1.5.1 Hvilken betydning har overtagelsesdagen for forsikringsdækningen?
Svar: En skade, som er dækket af ejerskifteforsikringen, kan i det skjulte være blevet værre og værre, som tiden er gået. For at opnå dækning over ejerskifteforsikringen skal skaden have haft sit udspring inden overtagelsen af ejendommen. Efter overtagelsen af ejendommen er mange pludseligt opståede skader derimod dækket af husforsikringen.
1.5.2 Hvad dækker en husforsikring?
Svar: Husforsikringen kan bl.a. omfatte storm-, vand- og frostskader samt skader efter svampe- og insektangreb.
1.5.3 Kan der være problemer i at fastslå, hvilken forsikring der skal dække?
Svar: I praksis, kan det godt give anledning til problemer i forholdet mellem ejerskifteforsikringen og husforsikringen.
Er f.eks. en svampeskade opstået før eller efter ejendommens overtagelse? Og hvis den er opstået efter, skyldes det så en uhensigtsmæssig bygningskonstruktion, der ligger før overtagelsen? Og hvis det er tilfældet, var den type konstruktion så almindelig anvendt på opførelsestidspunktet? Osv.
1.5.4 Kan man godt have ejerskifteforsikring og husforsikring i hver sit forsikringsselskab?
Svar: Hvis du tegner ejerskifteforsikringen i et andet selskab end det selskab, hvor du tegner husforsikringen, kan du risikere at blive kastebold mellem 2 forsikringsselskaber. Derfor anbefaler AdvokatForRet, at du som minimum indhenter et tilbud på ejerskifteforsikringen i det selskab, hvor du i forvejen har din husforsikring, eller indhenter et tilbud på husforsikringen i det selskab, hvor du ønsker at tegne ejerskifteforsikringen.
1.5.5 Er det ikke besværligt at indhente forsikringstilbud?
Svar: Det er let at indhente forsikringstilbud – nogle gange er det nok at sende en kopi af tilstandsrapporten – andre gange skal en kopi af købsaftalen medfølge samt eventuelt en BBR-ejermeddelelse. Det er dokumenter, som fra sælgers side fremskaffes til brug for handlen. Det kræver således blot, at du sender en kopi til forsikringsselskabet for at opnå et sammenligningsgrundlag, som din beslutning kan baseres på.
1.5.6 Kan jeg regne med at være fuldt dækket, hvis jeg tegner begge forsikringer i samme forsikringsselskab?
Svar: Selvom ejerskifteforsikringen og husforsikringen er tegnet i samme selskab, er selvrisikoen forskellig. Også muligheden for at opkræve yderligere selvrisiko ved hver ny skade er forskellig. Det er glædeligt at opnå dækning, men du skal være opmærksom på, hvilken forsikring der dækker hvad – hvis der er anledning til tvivl.
Du bør i den forbindelse sammenholde forsikringsbetingelserne for at se, hvorvidt én af forsikringerne ikke kan gøres dækningspligtig, hvis en skade kan omfattes af en anden forsikring.
Det kan virke underligt, hvis det skulle blive nødvendigt at opnå retshjælpsdækning til at anlægge en sag mod selv samme forsikringsselskab, som måske har givet afslag på dækning efter ejerskifteforsikringen.
1.5.7 Hvad skal jeg gøre, hvis jeg får afslag på dækning?
Svar: Er der den mindste tvivl om forsikringsselskabets begrundelse i en sådan situation, bør sagen indbringes for Forsikringsankenævnet, som mod et mindre gebyr kan afkode begrundelsens saglighed.
1.6 Det digitale tinglysningssystem
1.6.1 Hvad skal jeg gøre for at kunne anvende digital tinglysning?
Svar: For at kunne anvende digital tinglysning kræves en Nem ID – den kan fås gratis via www.nemid.nu
1.6.2 Hvordan anvender jeg min Nem ID på www.tinglysning.dk?
Svar: I browseren indtastes www.tinglysning.dk. Tryk på ”log ind”. Indtast bruger-id og adgangskode. Tryk derefter på ”næste” og indtast nøgle. Tryk til sidst på ”log på”.
1.6.3 Hvor ligger mine personlige oplysninger, herunder det digitale dokument jeg skal underskrive med min Nem ID?
Svar: Det, som de allerfleste vil få brug for, ligger under ”mine tinglysninger” i den personlige underskriftsmappe. Hvis du skal underskrive et digitalt dokument, der skal tinglyses – f.eks. et skøde eller pantebrev – så kommer det til at lægge her og afvente din gennemgang og din digitale signering, som foregår på samme måde som ved ”log ind”-proceduren.
Anmelderen får automatisk besked, når en part har underskrevet det digitale dokument.
Når alle parter har underskrevet dokumentet, kan anmelderen indsende dokumentet til tinglysning.
1.7.1 Hvorfor skal der udarbejdes en refusionsopgørelse i forbindelse med en bolighandel?
Svar: Da overtagelsesdagen på en bolig sjældent falder sammen med betalingsterminerne for løbende udgifter såsom skatter, afgifter, vand, varme, kontingenter mv., er det nødvendigt at udarbejde en refusionsopgørelse over de allerede betalte udgifter.
2. FEJL OG MANGLER
2.1 Sælgers 10-årige ansvar set i forhold til reglerne om forbrugerbeskyttelse
2.2 Håndværkerens afhjælpningsret
2.1 Sælgers 10-årige ansvar set i forhold til reglerne om forbrugerbeskyttelse
2.1.1 Hvad kræves der for, at køber ikke kan gøre et krav gældende mod sælger mht. ejendommens fysiske tilstand?
Svar: Når en bolig sælges efter reglerne om forbrugerbeskyttelse, skal der udarbejdes en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring.
Med denne dokumentation kan en bolig overdrages, uden at køber kan gøre krav gældende over for sælger, så vidt angår ejendommens fysiske tilstand. Køber må i stedet henholde sig til det valgte forsikringsselskab, og hvis køber har undladt at tegne forsikring, må køber selv dække udbedringen af eventuelle skjulte fejl og mangler.
2.1.2 Findes der undtagelser, selvom tilstandsrapporten er udarbejdet?
Svar: Der er undtagelser, så sælger kan ikke bare læne sig tilbage, når tilstandsrapporten er udarbejdet. Sælger kan ansvarsmæssigt rammes ved fejl og mangler, som opstår i perioden fra tilstandsrapportens udarbejdelse til overtagelsesdagen – medmindre andet er aftalt i forbindelse med handlen.
Sælger kan desuden blive gjort ansvarlig for de forhold omkring en ejendom, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter.
Hvis sælger har kendskab til – f.eks. ulovlige el-installationer – bør sælger for at begrænse sit ansvar sørge for at oplyse køber om dette.
Forståeligt skal en sælger, der lover noget bestemt omkring en ejendom, også påtage sig ansvaret, hvis ejendommen viser sig ikke at leve op til det, som sælger lovede, men derudover kan sælger også gøres ansvarlig, hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.
2.1.3 Hvor meget skal køber have oplyst?
Svar: For at begrænse sælgers ansvar, er det vigtigt, at køber oplyses om, hvorvidt der er udført selvbygger- eller medbyggerarbejde på en ejendom, da det antages at udgøre en væsentlig del af købers beslutningsgrundlag.
Har sælger kendskab til andre ting, som må antages at have væsentlig betydning for køber, bør sælger oplyse dette, inden handlen indgås. AdvokatForRet anbefaler boligsælgere hellere at oplyse køber om for meget end for lidt.
2.1.4 Hvad nu hvis sælger er bygherre eller entreprenør – gælder der så de samme regler, som mellem private personer?
Svar: En helt særlig situation opstår, hvis sælger er bygherre eller entreprenør og har opført ejendommen med salg for øje – og således ikke med henblik på selv at bo i ejendommen. I det tilfælde kan sælger ifalde et almindeligt erstatningsansvar. Det betyder, at sælger ikke opnår ansvarsfrihed for skjulte fejl og mangler.
2.2 Håndværkerens afhjælpningsret
2.2.1 Har håndværkeren ret til at udbedre fejl og mangler ved sit eget arbejde, hvis man ikke er tilfreds med det udførte stykke arbejde?
Svar: Når indehaveren af en ejendom har bestilt en håndværker til et byggearbejde, der som oftest består af udførelsen af et bestemt stykke arbejde og levering af materialerne til arbejdet, forekommer det, at bestilleren ikke er tilfreds ved færdiggørelsen.
Bestilleren skal altid fremsætte sine kritikpunkter over for håndværkeren – hvilket bør skriftliggøres – og som altovervejende hovedregel give håndværkeren mulighed for at omgøre sit arbejde og derved imødekomme kritikken.
2.2.2 Hvorfor kan jeg ikke bare få en ny håndværker til at rette fejlen – og hvis jeg gør det – kan jeg så undlade at betale den første håndværker?
Svar: Selvom bestilleren synes, at det må være mest nærliggende omgående at få en anden – og forhåbentligt bedre kvalificeret – håndværker til at rette de fejl og mangler, som bestilleren synes, at byggeriet har, kan bestilleren ikke derved forvente, at hele den nye håndværkers regning kan trækkes fra i den tidligere håndværkers regning.
Bestilleren skal heller ikke forvente at kunne leve med det mangelfulde arbejde uden at betale eller ved blot at betale, hvad han nu finder rimeligt.
2.2.3 Er der ikke tilfælde, hvor bestilleren ikke skal give håndværkeren mulighed for afhjælpning af sine fejl?
Svar: De få gange, hvor bestilleren ikke skal give håndværkeren mulighed for afhjælpning af sine fejl og mangler, er i de tilfælde, hvor afhjælpning må anses som fuldstændig formålsløst eller måske ligefrem kan forværre sagen:
- Hvis håndværkeren har påtaget sig en opgave, der ligger ud over håndværkerens evner, og hverken håndværkeren selv, hans medarbejdere eller de af ham valgte underentreprenører kan anses for at være i stand til at aflevere det aftalte arbejde fagmæssig korrekt.
- Hvis håndværkeren under opgavens udførelse har foretaget væsentlige materialeændringer eller bevidst har undladt at anvende visse materialer for at spare penge, men undladt at opnå bestillerens godkendelse.
Der findes desuden tilfælde, hvor håndværkeren faktisk har fået mulighed for at afhjælpe de kritikpunkter, som bestilleren har fremsat, men undlader at afhjælpe inden for rimelig tid.
2.2.4 Hvor lang tid er ”rimelig tid”?
Svar: Hvad ”rimelig tid” er, skal vurderes konkret og individuelt fra sag til sag.
Jo mere kompliceret en opgave har været, jo længere skal fristen for afhjælpning være. Jo mere betydning færdiggørelse til et bestemt tidspunkt har haft i parternes aftale, jo kortere frist kan der være til afhjælpning. Mange andre forhold kan også spille ind i vurderingen.
2.2.5 Hvilke konsekvenser har det for mig som bestiller, hvis jeg uberettiget afskærer håndværkeren for at foretage afhjælpning?
Svar: Hvis bestilleren uberettiget afskærer håndværkeren fra at foretage afhjælpning – og bestilleren i øvrigt får ret i sine kritikpunkter – så kan kun kostprisen – altså håndværkerens sparede omkostninger – ved ikke at afhjælpe, trækkes fra i håndværkerens regning.
Herfra skal rådet være: Tænk dig godt om, hvis du ikke vil give håndværkeren mulighed for at afhjælpe eventuelle fejl og mangler.
3. ERHVERVSLEJEMÅL
3.1 Lejen
3.2 Opsigelse
3.3 Afståelse
3.4 Genindtrædelse
3.1.1 Skal stigninger eller fald i skatter og afgifter fordeles efter areal?
Svar: Nej, lejeforhøjelsen eller lejenedsættelsen skal fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet.
3.1.2 Hvad er varslet for ændringer i skatter og afgifter?
Svar: Kravet skal fremsættes med mindst 3 måneders varsel, men må vedrøre skatter og afgifter, der er pålagt ejendommen maksimalt 5 måneder forinden, kravet fremsættes.
3.1.3 Hvad er kravene til en varsling af regulering til markedsleje?
Svar: Den skal være skriftlig, angive reguleringens størrelse (selve differencen mellem gammel og ny leje) og indeholde en indsigelsesvejledning (frist 6 uger). Herudover bør kravet begrundes (at lejen er væsentlig højere eller lavere end markedslejen), hvornår reguleringen træder i kraft, og hvorledes fordelingen sker over 4 år (medmindre andet er aftalt i lejekontrakten).
3.1.4 Hvad er varslet for regulering til markedsleje?
Svar: Kravet skal fremsættes med minimum 3 måneders varsel.
3.1.5 Kan enhver ændring i markedslejen forlanges?
Svar: Nej, ændringen skal være væsentlig. I praksis skal der mindst være plus eller minus 12-13 % fra markedslejen til den aftalte leje. I retssager om markedslejeregulering sker dog altid en konkret vurdering.
3.1.6 Hvordan skal lejen fastsættes i forhold til de forbedringer af lejemålet, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse?
Svar: I praksis afskrives sådanne arbejder over 10 år. Det kan dog ikke afvises, at der undtagelsesvist kan argumenteres for en længere afskrivningsperiode, hvis arbejderne er uafhængige af skiftende mode og ikke nedslides.
3.2.1 Kan ikke erhvervsbeskyttede lejere også have ret til erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet?
Svar: Ja, hvis opsigelsen er sket, fordi udlejer selv ønsker at benytte det lejede, med henblik på nedrivning af ejendommen, med henblik på ombygning af ejendommen, som medfører lejers fraflytning, eller hvis det af andre vægtige grunde er magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet. Særlige aftaleforhold kan dog medføre, at lejer ikke har krav på erstatning eller kun har et begrænset krav.
3.3.1 Hvad skal en ny lejer være opmærksom på ved indtrædelse i en eksisterende lejeaftale?
Svar: Hvorvidt der er afgivet lejevarslinger over for tidligere lejer, forbrugs- og ejendomsregnskaber, herunder afregning af efterbetaling, istandsættelsesforpligtelser, herunder retableringsforpligtelser ved fraflytning, den afstående lejers depositum og evt. forudbetalt leje, lejerestancer og afgivne påkrav, opsigelse afgivet inden afståelsen, verserende retssager mm.
3.4.1 Hvad skal gøres, hvis man gerne vil kunne genindtræde i det lejemål, der afståes?
Svar: I forbindelse med afståelsen skal den gamle lejer i hvert fald meddele udlejer, at der er et tilgodehavende hos den nye lejer, holde udlejer underrettet om sin adresse samt være opmærksom på, om lejemålet ophører på grund af misligholdelse, eller den nye lejer opsiger lejemålet.
4. BOLIGLEJEMÅL
4.1 Tidsbegrænset udlejning og fremleje
4.1 Tidsbegrænset udlejning og fremleje
4.1.1 Hvad er tidsbegrænset udlejning af boliglejemål?
Svar: Det bedste eksempel på tidsbegrænset udlejning er situationen, hvor en boligejer bliver udstationeret af den virksomhed, som vedkommende arbejder for, og i stedet for at sælge sin bolig udlejer den i perioden, som udstationeringen er fastsat til at vare.
Til det fastsatte sluttidspunkt skal lejeren flytte ud af lejemålet, og ejeren kan flytte hjem til sig selv igen.
4.1.2 Hvordan opretholder jeg min tidsbegrænsning som udlejer?
Svar: Det afgørende for at opretholde en tidsbegrænsning er, at ejeren kan påvise, at tidsbegrænsningen var tilstrækkeligt begrundet i ejerens forhold, da lejeaftalen blev indgået. Det er derfor en rigtig god idé – når lejekontrakten udarbejdes – at indføje begrundelsen for den tidsbegrænsede udlejning.
4.1.3 Hvor længe må en tidsbegrænset udlejning maksimalt vare?
Svar: En tidsbegrænset udlejning behøver ikke at være på maksimalt 2 år. Hvis udstationeringen er fastsat til at vare 3 eller 4 år, så kan det med bindende virkning aftales mellem ejeren og lejeren.
4.1.4 Hvornår kalder man udlejning for fremleje
Svar: Ved fremleje har ejeren udlejet sin ejendom til en lejer, som igen udlejer hele eller dele af ejendommen (f.eks. et værelse) til en fremlejer. Lejeren bliver derved fremlejegiver, og den nye lejer bliver fremlejetager.
4.1.5 Hvem betaler den nye lejer (fremlejetager) husleje til?
Svar: Fremlejetager betaler husleje til fremlejegiver i henhold fremlejekontrakten, og fremlejegiver betaler husleje til ejeren i henhold til lejekontrakten.
4.1.6 Hvor længe må en lejer fremleje sit lejemål?
Svar: En lejer har ikke ret til at fremleje hele sit boliglejemål i mere end 2 år.
4.1.7 Er der nogen krav eller regler, der skal opfyldes, hvis man som lejer ønsker at fremleje sit lejemål?
Svar: Lejerens fravær skal skyldes midlertidig forflyttelse, studieophold, forretningsrejse, sygdom eller lignende. Under særlige omstændigheder kan ejeren modsætte sig fremlejeforholdet, så husk nu, at ejeren inden fremlejeperiodens begyndelse får en kopi af fremlejekontrakten og mulighed for at fremsætte sine eventuelle indsigelser, så der tid til at vurdere disse, inden lejeren forpligter sig endeligt i forhold til fremlejertager.
4.1.8 Jeg vil gerne flytte sammen med min kæreste, opfylder det kravene for at kunne fremleje sit lejemål?
Svar: I tilfælde, hvor lejeren ønsker at fremleje for at prøve at flytte sammen med kæresten, men stadig have mulighed for at flytte tilbage igen, skal lejeren ikke regne med at få ret til fremleje.
5. TVANGSAUKTION
5.1 Salgsopstillingen
5.2 Møde i retten
5.3 Auktionsskødet
5.1.1 Kan køber på tvangsauktion være sikker på ikke at komme til at betale mere end, hvad fremgår af salgsopstillingen?
Svar: Nej, vær særligt opmærksom på eventuelle inkonvertible lån, der efter auktionen skal indfries til overkurs. Problemet kan omhandle kontantlån, rentetilpasningslån o.lign.
5.2.1 Er en bydende bundet af sit bud, hvis der begæres ny auktion (2. auktion)?
Svar: Enhver bydende er som udgangspunkt bundet af sit bud - dog maksimalt i 6 uger fra 1. auktion.
5.3.1 Kan skødet udstedes til andre end auktionskøber?
Svar: Ja, i givet fald udarbejdes en transportkøbekontrakt mellem auktionskøber og tredjemand. Transportkøbekontrakten sendes til fogedretten bilagt fogedbogsudskrift og samtykkeerklæringer fra dækkede rettighedshavere.
-
Nyheder
1. juni 2011 – Fradrag for istandsættelse og hjælp i hjemmet
Fra i dag og frem til udgangen af 2013 er det muligt – som privatperson – at få skattemæssigt fradrag for udgifter til arbejdsløn til håndværkere ved eks. renovering eller energioptimering af boligen, havearbejde, rengøring, børnepasning, vinduespudsning mm. Arbejdet skal udføres af en virksomhed, der er momsregistreret i Danmark. Ordningen omfatter alle helårsboliger. Der kan maksimalt ydes fradrag på kr. 15.000 årligt pr. person over 18 år i husstanden.
1. maj 2011 – Tilbagebetaling af tinglysningsafgift
Hvis der skal betales tinglysningsafgift af ejendomsværdien, fordi den er højere end kontantprisen, vil der nu være mulighed for at få tilbagebetalt variabel tinglysningsafgift forholdsmæssigt, hvis ejendomsværdien efterfølgende nedsættes som følge af en klage over ejendomsvurderingen. Det er en betingelse for tilbagebetaling af afgift, at der klages over ejendomsvurderingen, INDEN ejerskiftet tinglyses. Hvis der er indgivet en klage, kan ejerskifte dermed tinglyses, uden at det er nødvendigt at vente på udfaldet af klagen.
1. januar 2011 – Moms på fast ejendom
Momspligt ved erhvervsmæssig salg af byggegrunde og nye bygninger træder i kraft. Privat handel med grunde og nye bygninger er fortsat fritaget for moms (hvis salget opfylder betingelserne for at være skattefrit).
30. december 2010 – BR10
Bygningsreglementet BR08 bortfalder. Fremover gælder BR10. Det er afgørende, om ansøgning om byggetilladelse/anmeldelse af byggeri indleveres før eller efter denne dato.
1. januar 2010 – AB-Forbruger
Almindelige betingelser for aftaler om byggerarbejder for forbrugere kan anvendes fremover - i stedet for AB 92.
1. juni 2009 – Lejeret
Påkravsfristen ændres fra 3 dage til 14 dage (gælder ikke erhvervslejeforhold).
1. august 2008 – BR08
Bygningsreglementerne for etagebyggeri (BR95) og småhuse (BR-S98) bortfalder. Fremover gælder alene BR08.
1. april 2008 – Lov om obligatorisk byggeskadeforsikring
Den proffesionelle bygherre skal være opmærksom på, at det er lovpligtigt at tegne en byggeskadeforsikring ved opførelse af en ejendom bestemt til helårsbeboelse – hvadenten ejendommen skal sælges eller udlejes.
2. februar 2008 – BR08
Det nye bygningsreglement træder i kraft og gælder samtidigt med de gamle bygningsreglementer (BR95 og BR-S98).
17. januar 2008 – Dom om skat på udenlandske sommerhuse
EU-dom afsagt i sagen Theodor Jäger ctr. det tyske Finanzamt kan få betydning for lovligheden af de danske regler om ejendomsværdibeskatning af udenlandske ejendomme, idet beskatningen kan argumenteres at være i strid med traktatens regler om kapitalens frie bevægelighed.
1. januar 2008 – Forældelsesloven
Den nye forældelseslov ændrer på fristerne for forældelse. Udgangspunktet i loven er – som noget nyt – forældelse efter 3 år fra det første tidspunkt, hvor fordringshaveren kunne kræve fordringen opfyldt, jf. forfaldstidspunktet. Visse fordringer forældes stadig med henholdsvis 5, 10 eller 20 år. Ved krav i forbindelse med miljø- eller personskader er der en 30-årig forældelse.
Sælgers 20-årige erstatningsansvar for skjulte fejl og mangler i fast ejendom ændres herved til 10 år.
I entrepriseforhold reguleres forældelse oftest efter AB 92, men i den situation, hvor bygherren er forbruger, vil begge regelsæt gælde. Efter 5 år vil entreprenøren således være frigjort for sit mangelsansvar efter AB 92, men gribes så af forældelsesfristen efter den nye forældelseslov, såfremt manglen – og derved kravet mod entreprenøren – viser sig i perioden, hvor der er forløbet mellem 2 og 5 år. Således kan den samlede forældelsesfrist ende på op til 8 år.
1. januar 2008 – Arveloven
Den nye arvelov giver arvelader bedre muligheder for at bestemme fordelingen af arven efter sig ved sine testamentariske dispositioner. I relation til ugifte samlevendes køb af bolig bør parterne stadig sørge for at sikre hinanden ved oprettelse af gensidigt testamente.
-
Kontakt
